一、项目概况

    根据规划设计方案，工业大道西段东起汕尾大道(市汽车站前)，西至污水处理厂海边，长度约5.16公里，路面宽约50米，北侧绿化带宽80米，总用地面积约573000平方米（含南侧放坡），折860亩(附图)。土地权属分别为香洲头、莲塘、新楼、奎山、后径、盐仕、下洋、埔上墩等村庄。经现场踏勘，沿线地类主要有耕地、园地、林地等，作物有果树、菜地等、附着物有坟墓和几个养猪场、养殖场及配套设施，特别在盐仕村北面有一座莲花寺和一个百姓公墓。

二、征地成本

    根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省征地补偿保护标准》(粤国土资利用发[2011]21号)、《汕尾市征收市区土地补偿实施办法》汕府办[2008]50号）和国家、省、市等的有关规定，制订征地成本方案。

(一)总成本

    本项目征地面积约573000平方米，总成本包含土地补偿费、安置补助费、青苗作物及附着物补偿费、相关税费和其它费用，共需：16188.7434万元，平均成本约282.53元/㎡。

(二)土地补偿费

    1、耕地，面积286500平方米，补偿标准58.5元/㎡,计款1676.025万元；

    2、园地，面积95900平方米，补偿标准45元/㎡,计款431.55万元；

    3、林地，面积148600平方米，补偿标准20.6元/㎡,计款306.116万元；

    4、养殖水面，面积42000平方米，补偿标准60.75元/㎡,计款255.15万元；

    合计土地补偿费：2668.841元，平均约46.58元/㎡。

(三)青苗及附着物补偿

    根据现场调查，征地范围内主要为种植龙眼、荔枝等果树及蔬菜，附着物主要为坟墓、普通民屋和果园的一些附属设施、养殖水面及设施、养猪场等、特别在盐仕村北面有一座莲花寺和一个百姓公墓，具体补偿项目：

    1、果树（大）约368000平方米，拟按33元/平方米补偿，计款1214.4万元；

    2、果树（中小）约85000平方米，拟按20元/平方米补偿，计款170万元；

    3、蔬菜约73500平方米，拟按10元/平方米补偿，计款73.5万元；

    4、房屋等附着物约2000平方米，拟按800元/平方米补偿，计款160万元；

    5、简易房屋约3000平方米，拟按400元/平方米补偿，计款120万元；

    6、养殖水面约65000平方米（在补偿过程中应补偿整个涉及到的养殖鱼塘，该面积比实际征地范围多约1.5万平方米），拟按60元/平方米补偿，计款390万元；

    7、坟墓1500穴，拟按4500元/穴补偿，计款675万元；

    合计青苗及附着物补偿：2802.9万元，平均约46.99元/㎡。

(四)相关税费

    本项目征地相关税费包括：

    1、新增建设用地有偿使用费＝42元/㎡×573000㎡=2406.6万元；

    2、耕地开垦费＝28元/㎡×286500㎡=802.2万元；

    3、耕地占用税＝50元/㎡×573000㎡=2865万元；

    4、林地植被费＝10元/㎡×148600㎡=148.6万元；

    5、农业开发基金＝根据规定，该款属于在出让金收益中提取基金，本项目属于划拨类土地，没有计入成本。

    合计相关税费：6222.4万元，平均108.59元/㎡。

(五)其它费用

    1、留成用地=(土地补偿费+安置补助费+青苗作物及附着物补偿费+相关税费)×15%=11694.141万元×15%=1754.1212万元。

    2、社保费用＝15元/㎡×573000㎡=859.5万元。社保费用=征地面积（农用地+建设用地+未利用地/2）÷（2002年末农用地面积÷总人口数）×(16周岁人口数÷总人口数)×50元/月×15年×12月（以行政村组为计算基准）。暂按15元/㎡暂收，后据实结算。

    3、征地工作经费=15元/㎡×573000㎡=859.5万元。因2015年取消了征地管理费，且属线状征地，故适当提高工作经费。

    4、不可预见费=(土地补偿费+安置补助费+青苗作物及附着物补偿费+相关税费)×5%=11694.141万元×8%=935.5313万元。

    5、征地测绘费=1.5元/㎡×573000㎡=859.5万元。

    合计相关税费：4494.6024万元，平均78.44元/㎡。

三、存在问题

    1、根据工业大道及其绿化(放坡)的用地的初步设计，其中仅约20万平方米在土规内，具体以规划局提供的正式征地红线图为准。

    2、经现场踏勘，沿线涉及的地上物中，其中比较特殊的是盐仕村北面有一座莲花寺和一个百姓公墓，无法估算补偿费用，建议按实际补偿时发生的金额另行计算，暂没计入总成本。

 

 

 

汕尾市国土资源局

2015年6月3日