汕自然资〔2025〕35号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　经市人民政府同意，现将《汕尾市关于进一步优化房地产开发项目规划用地管理若干措施》印发给你们，请认真遵照执行。

汕尾市自然资源局

2025年1月16日

汕尾市关于进一步优化房地产开发项目

规划用地管理若干措施

　　为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，支持盘活存量土地，促进土地资源高质量利用，推动房地产市场平稳健康发展，提出以下规划用地支持措施。

　　一、优化规划管理

　　（一）优化容积率计算规则。本文件印发之日起，未申办工程规划许可手续，符合以下要求之一，可不计算容积率建筑面积且不纳入公摊面积计算：①新出让的或未进行开发建设的住宅用地配建并无偿移交给政府的幼儿园、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等公共配套设施，其建设、装修及移交标准按行业主管部门的相关要求和规定执行；②建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％；③裙楼用作建设架空停车场（库）等公共空间，但层高应不大于5米。④复式住宅客厅（起居室）挑空部分面积按不超过套内建筑面积（阳台除外）的30%且不超过60㎡，超出部分应按层水平投影全面积纳入容积率计算；⑤除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.1米且进深不超过0.8米的全采光住宅建筑飘窗。⑥利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内(不包含阳台)水平投影面积比例不超过25%的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出25%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。

　　（二）加快项目用地开发建设。牢固树立“以企业为本”的服务意识，深入企业当好“店小二”。供地阶段,依项目成熟度提前介入服务审查项目工程、施工图设计方案等,实现拿地即开工。已签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位,可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据,先行办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。项目可依法分期建设，并允许分批验收。

　　（三）适当放宽商品房规划微调审批要求。已取得建设工程规划许可未进行规划条件核实的项目，允许项目在符合规划相关管控要求和政策规定的范围内进行合理的规划方案调整。已出让住宅用地配建不超过居住总计容建筑面积3%的商业规模的，无需办理用地规划条件变更手续。

　　二、鼓励企业优化开发

　　（四）推动消除继续开发障碍。对于因《闲置土地处置办法》第八条规定的情形导致无法开工、竣工的；因专家会、规委会程序导致无法按时开工、竣工的，应当认定为属于政府、政府有关部门行为导致不能按时开工、竣工的情形。因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的，开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。

　　土地使用权人主张因属于政府、政府有关部门的行为无法按时开工、竣工，申请延长开工、竣工期限的，应当提供原因说明材料。市或区相关行业主管门或相关园区管委会、属地镇街政府（办事处）按职责出具影响开工、竣工的书面材料，书面材料应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。土地使用权供应方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后拟订处置方案，报本级人民政府批准后，办理延期手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定开工、竣工期限。按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，延期不得超过一年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

　　（五）适当放宽分期开发和价款缴交时间。2024年3月31日之前出让，原土地出让合同约定土地出让金缴纳时限小于一年的，可按规定，报经原批准人民政府同意后给予签订补充协议，重新约定出让金缴纳时限不超过出让合同签订之日起一年；经土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在出让合同签订之日起两年内全部缴清。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让方在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的贷款利率向出让方支付利息。

　　（六）允许合理调整开竣工日期和违约责任核算规则。2024年3月31日之前供应的土地，对于原土地出让合同或划拨决定书约定的开工时限小于1年，竣工时限小于3年的，可按规定报经原批准人民政府同意后，在划拨决定书和出让合同中重新约定开竣工日期，自土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日千分之一调减为每日万分之零点五，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。已出让的房地产开发项目，自本措施印发之日起（含当日），开竣工违约金标准按本规则执行。

　　（七）合理免除因疫情导致的违约责任。2020年1月20日至2023年1月8日新冠疫情期间，不计入开竣工违约期免除相应违约责任。市、县人民政府应就受疫情影响未能按期交地进行书面说明，相关企业应就受疫情影响未能按期动工、竣工进行举证，如提交项目监理单位出具的证明文件等。

　　三、促进市场流通

　　（八）支持预告登记转让。遵循“先投入后转让”的原则，允许未完成开发投资总额25%的国有建设用地，在签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，领取不动产预告登记证明。当宗地开发投资总额达到25%以上法定要求时，买卖双方再凭不动产预告登记证明等相关申请材料及时办理不动产转移登记。国有建设用地使用权转移预告登记证明，可作为申办规划报建等审批手续的土地权属来源依据。国有建设用地使用权转移预告登记生效期间，未经预告登记的权利人（买方）书面同意，原不动产权利人（卖方）处分该不动产权利申请登记的，包括转移登记、抵押登记、变更登记等，不动产登记机构不予办理。

　　（九）规范分割宗地开发或转让。经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地，分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

　　（十）允许适当调整自持物业。2024年3月31日之前出让的用地，自持房地产项目确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经征询属地人民政府意见，无收购用于保障性住房需求和不影响公众利益等，可由企业提出申请，经住建、自然资源等部门审核，并报市、县人民政府批准，补缴相关费用后，转为商品房上市交易。

　　四、支持政府收回收购

　　（十一）支持置换、协议收回、收购土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，因规划依法修改、非净地出让等政府原因造成土地闲置的，且经研判一年内无法消除闲置状态、动工建设的，可采取如下措施处置：一是可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。二是协议有偿收回国有建设用地使用权，有序组织重新供应。三是支持按照“以需定购“原则，以合理价格收购闲置土地，用于保障性住房建设。

　　五、其他支持措施

　　（十二）落实土地增值税清算中的相关成本费用和扣除规定。房地产开发企业在开发小区内建造的与清算项目配套的公共设施，在进行土地增值税清算时，对产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　（十三）支持停车位确权转让。支持已建成并通过竣工验收的地下空间国有建设用地使用权，按《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》的规定完善相关手续后，依法办理转让登记。出让金按依法受理补缴出让金申请时所在地段停车库用途基准地价（不作基准地价系数修正）的一定比例乘以登记建筑面积计收出让金，其中地下负一层的比例为30%，地下负二层比例为10%，地下负三层及以下不计收。

　　本措施适用于全市房地产项目。自印发之日起施行，有效期至2027年12月31日。国家和省出台相关支持政策的，按上级有关规定执行。此前我市相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。