汕发改价格〔2023〕255号

各县（市、区）发展改革局、住房和城乡建设局，市物业管理协会，市区各物业服务企业：

　　为进一步规范市区住宅物业服务收费，促进物业服务行业健康发展，根据《广东省物业管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于印发〈广东省定价目录（2022年版）〉的通知》（粤府办〔2022〕5号）、《印发广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等有关规定，结合我市实际，经八届市政府第55次常务会议审议同意，现就市区住宅物业服务收费有关问题通知如下。

　　一、明确定价范围

　　我市市区住宅物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房物业服务收费、业主大会成立之前的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立以后的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）、别墅等其他住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　二、规范收费标准

　　实行政府指导价管理的保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费，由市发展改革局会同市住房城乡建设局，按物业服务等级和标准制定并公布政府指导价（最高限价）（见下表）。实行市场调节价管理的住宅物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

　　原有住宅小区（前期）物业服务收费已经发展改革部门核定的，可按原收费标准继续执行。

　　三、规范定价流程

　　实行政府指导价管理的住宅（前期）物业服务收费，具体收费标准由建设单位或物业服务企业，按照质价相符的原则，在政府指导价的范围内，与物业买受人约定。具体定价流程如下：

　　（一）定价流程。新建住宅建设单位通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业，并对照《汕尾市住宅物业服务等级和标准》（见附件），按照政府指导价规定和质价相符的原则，与其选聘的物业服务企业在合同中确定具体的（前期）物业服务收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或（前期）物业服务协议中约定。合同（协议）中应载明物业服务等级、具体服务内容、收费时间、收费项目和收费标准等。在确定具体收费标准时，物业服务企业的服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。

　　业主大会成立之前，物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限等原因，确需在政府指导价范围内调整或重新约定收费标准的，物业服务双方应按照《中华人民共和国民法典》等规定的程序和要求，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在（前期）物业服务合同（协议）中重新约定后执行，物业服务企业不得擅自调整（前期）物业服务收费标准。业主大会成立之后，物业服务收费由业委会与物业服务企业按照有关规定协商制定，相应实行市场调节价。

　　（二）超出政府指导价的申请流程。新建住宅小区物业服务要求明显超出《汕尾市区物业服务等级和标准》一级服务内容，（前期）物业服务收费确需超过一级政府指导价的，建设单位应当在招标或协议聘请物业服务企业前，提前向市发展改革局提出单独核定该新建住宅（前期）物业服务收费的申请，并将经批准的（前期）物业服务收费政府指导价作为公开招标或协议的最高收费标准。建设单位与物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标或协议结果协商确定具体收费标准，签订（前期）物业服务合同。未经市发展改革局核定的，不得超出一级政府指导价的收费标准。提出申请时，建设单位应提交以下材料：书面申请书（申请材料应当包括新建住宅物业的基本情况，明确物业管理区域，物业服务用房的配备情况、用房位置和面积，拟定的超出一级政府指导价收费标准和理由等有关内容）；拟提交的物业服务公司招标文件中有关物业服务内容及要求的材料；物业服务成本测算及监审资料等。

　　四、规范收费行为

　　（一）明确计费方式及收费时间

　　物业服务费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　（二）明确费用构成

　　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业共有部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。物业服务费的具体列支范围以物业服务合同（协议）约定的为准。

　　（三）物业收取的其他费用

　　1.代收相关费用。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

　　2.共用水电费用分摊。物业小区共用部位的水电费用已计入物业服务费成本，通过收取物业服务费的方式解决，物业服务企业不得以水电气费用为基数加收服务类费用。

　　3.机动车停放保管服务费。住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定，并在经营场所醒目位置做好明码标价。停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。

　　4.出入证押金（或工本费）。实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为每户业主免费提供出入证（含IC卡）4张。业主申请多配置或遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本相应收取工本费。

　　5.室内装修相关费用。按照《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897号）有关规定，业主对其物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费用实行市场调节价管理，业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。装修保证金（押金）不列入政府定价管理事项，具体由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行。

　　6.供水供电供气设施相关费用。新建商品房、保障性住房等建筑区划红线内供水供电供气管线及配套设备设施的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本，不得另外向买受人收取。由供水企业负责运行管理的二次加压调蓄供水设施，其运行维护、修理更新成本计入供水价格，不得另行收费；由物业管理的二次供水设施，属于物业公共部分、公共设施和配套设施的运行维护费用，已纳入物业服务成本，通过收取物业服务费的方式解决，不得再以水电气费用为基数加收服务类费用。

　　7.物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同（协议）约定以外的服务，其收费由双方协商。

　　（四）严格执行收费公示制度

　　物业服务企业要在其服务区域内的显著位置将物业服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话12315等进行公示，接受业主监督。物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务，必须由业主自愿委托，其服务项目和收费标准都应实行明码标价，不得强制服务、强制推销建筑装修材料和强制收费。物业服务企业不得在标价之外收取任何未予标明的费用，未按规定明码标价以及价格欺诈等价格违法行为，由市场监管部门依法查处。

　　（五）做好收支情况公示

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。按照《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等有关规定，物业服务企业要定期将专项维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。实行酬金制的，应向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

　　（六）提高服务质量

　　物业服务企业应严格遵守价格法律、法规和政策，加强价格自律，自觉规范收费行为，不断提高服务质量，为业主提供更好的服务。物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，做好宣传解释工作，不断改进物业管理服务。

　　五、执行时间及范围

　　自印发之日起执行，有效期5年。本通知适用于市城区，红海湾经济开发区、华侨管理区参照执行，其他各县（市、区）由各县（市、区）发展改革局会同住房城乡建设局研究制定。以往有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。

　　附件：汕尾市住宅物业服务等级和标准

汕尾市发展和改革局           汕尾市住房和城乡建设局

　　2023年8月14日