商品房交易合同登记备案能否具有预告登记的法律效力

　　【案例】

　　2008年11月，甲和乙房地产开发有限公司（以下简称“乙公司”）签订了商品房预售合同，并到县房产管理局办理了预售合同登记备案手续。2009年10月，乙公司又将同一套商品房出售给丙，双方签订了商品房买卖合同，该合同也在县房产管理局办理了交易合同登记备案，加盖了县房产管理局商品房买卖合同登记备案专用章。丙在签订合同后依约交付了首付款，乙公司与县房产管理局共同协助丙办理了按揭贷款。2011年，乙公司向丙交付房屋，丙随即装修后入住。但甲、丙均未办理案涉房屋的预告登记和转移登记。2015年，甲以其签订商品房买卖合同后即进行了登记备案，等同于预告登记行为；乙公司与丙签订合同时间、合同登记备案时间均在其后，且乙公司再次处分房屋的行为未经其同意应属无效为由，向人民法院提起民事诉讼，请求确认丙与乙公

　　司签订的合同无效，并对其物权权益优先保护。一审、二审人民法院均认为，丙与乙房产公司的购房合同有效，双方应继续履行，房管局对商品房买卖合同的登记备案行为对物权不发生效力，据此驳回了甲的诉讼请求，甲不服向省高级人民法院申请再审。

　　【疑惑】

　　1.商品房预售合同登记备案的法律效力能否等同于预告登记？

　　2.商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力？

　　【解析】

　　关于商品房预售合同登记备案和预告登记的关系问题。在我国法律中，商品房预售合同登记备案和预告登记是两项不同的制度，二者之间有着根本的差别。预告登记是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）明确的一种物权登记制度，《不动产登记暂行条例》对此作了进一步明确。这项以保障将来发生的不动产变动为目的的登记制度，是为保障预告登记权利人将来实现债权的一种特殊的公示方法。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。经预告登记的不动产买受人可以享有产权人的部分权利。司法实践中，已预告登记的不动产一般不能作为出卖方财产施以强制执行。而商品房预售合同登记备案是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的一项房地产交易管理制度，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，是房地产开发商应当履行的一项法定义务。其功能是服务于管理部门了解商品房销售状况、督促开发企业合规使用预售款、杜绝“一房多卖”“重复抵押”等现象的行政管理活动。目前，这一制度已由预售商品房合同备案，扩大至现房销售合同备案、租赁合同备案、抵押合同备案等。但是，在现行法律法规中，仅有预售商品房合同备案有明确的法律依据。而其他的备案工作依据仍是规范性文件，比如：2018年12月26日住房和城乡建设部下发的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房［2018]128号）、2010年国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发［2010]4号）、住建部等七部委印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房［2016]168号）、住建部印发的《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房［2015]45号）等文件。由于该制度的强制性、

　　与后续的不动产登记直接关联（《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同），且具有一定的公示性。因此，在保护购房人合法权益方面具有一定优势。但是，在产权保护的法律效力方面，却存在先天不足，法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确未经登记备案的预售合同是无效还是不能对抗第三人、是否可以对抗随后成立的物权变动等内容。商品房交易合同登记备案制度仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动的影响；经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳人行政监管，在购房人办理转移登记前出卖人仍然是法律意义上的产权主体，享有完整的处分权。因此，办理了商品房预售合同登记备案并不当然产生预告登记的法律效力，预售合同登记备案不具有预告登记的功能。本案中，甲认为已办理合同登记备案便等同于预告登记的观点显然没有法律依据。

　　关于商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力的问题。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2010]15号）第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。另外，《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年最高人民法院发布）等也明确规定，商品房预售合同登记备案与否，与预售合同效力无关，登记备案并不是合同成立及生效的要件，也不具备对抗其他合同形式的效力。

　　司法实践中，人民法院对于当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，除当事人明确约定登记备案作为合同生效条件的外，不予支持。对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，原则上应按照如下顺序确定权利保护顺位，明确履行合同的买受人：①已经办理商品房所有权转移登记；②合法占有房屋；③合同履行情况、买卖合同成立先后等。对于合同履行情况，应综合各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了登记备案（网签）等因素公平合理确定；对买卖合同成立的先后，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护登记备案的合同，以及登记备案在先的合同。由此可见，商品房交易登记备案与否，只是在当事人均未办理预告登记、转移登记和合法占有的情况下，作为判断买卖合同的履行情况、成立先后顺序的因素之一。对于“一房多卖”中数份合同均有效且均办理了登记备案的情形下，人民法院将在审查合同的履行情况、成立先后等基础上，确定保护顺位和应继续履行的合同，而不是直接认定登记备案在先的优先保护。部分地方的高级人民法院也对此作出了明确规定，如《浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》规定，商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，均已办理商品房预售合同登记备案的，已先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；均未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持等。

　　本案中，再审法院经审理认为，虽然甲、丙与乙公司签订的两份合同均办理了登记备案，但商品房预售合同登记备案不同于商品房买卖的预告登记。甲提出的关于其签订商品房买卖合同后登记备案行为等同于预告登记的主张，没有法律依据。由于甲和丙在办理商品房买卖合同登记备案后，均未申请预告登记和转移登记，故两人登记备案的商品房买卖合同均不发生物权效力。但是，丙装修入住的事实符合合法占有情形，甲签订商品房买卖合同并交纳购房款后，在房屋具备交付条件的情况下，其既未向乙公司主张交付房屋，亦未对乙公司向丙交付房屋提出异议，明显与常理不符。原审法院认定丙与乙公司签订的商品房买卖合同合法有效、双方应继续履行并无不当，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，省高级人民法院裁定驳回甲的再审申请。

　　本案启示 商品房预售合同登记备案制度虽然在一定程度上起着预防“一房多卖”作用，但是在数份合同均有效的情况下，合同登记备案并不能产生优先保护的法律效力，其制度缺陷显而易见。从依法保护不动产权益和降低交易风险的角度来看，及时办理不动产预告登记仍是必要的。甲的诉讼请求虽然在本案诉讼中未得到支持，但是其因开发商“一房二卖”造成的损失，可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》等规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　参考案例  山东省高级人民法院民事裁定书（2017)鲁民申1085号